La SCI, un moyen d'investir dans l'immobilier

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en famille ou en vous associant à d’autres personnes ? La SCI offre un cadre souple pour acheter un bien immobilier ou gérer les revenus tirés de la location.

Si vous envisagez de faire un investissement locatif à plusieurs, avec votre conjoint par exemple, il peut être intéressant de créer une SCI. Cette société facilite la gestion et la transmission du patrimoine acquis en commun.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI a pour objet la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cette société est composée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales, avec une durée de vie maximum de 99 ans. Dans le cadre de la création d’une SCI, chaque associé possède une partie du parc immobilier, en fonction du nombre de parts qu’il détient.

La société civile immobilière ne peut en principe pas se livrer à des activités commerciales telles que la location d’un bien meublé ou l’achat-revente.

Il existe plusieurs types de SCI :

  • Les SCI classiques : destinées à acquérir des biens immobiliers en vue de les louer ;
  • Les SCI de construction-vente : dédiées à la promotion immobilière ;
  • Les SCI d’attribution : visant à faciliter l’achat d’un immeuble en commun ;
  • Les SCI de jouissance à temps partagé : chaque actionnaire dispose d’une période d’occupation définie pendant l’année.

Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier via une SCI ?

Investir dans l’immobilier via une SCI offre plusieurs avantages :

Des avantages patrimoniaux

La mise en place d’une société civile immobilière permet de réduire le montant des droits de donation et de succession car la valeur vénale des parts cédées bénéficie d’une décote d’au moins 10 % de la valeur vénale de l’immeuble. Si la société a souscrit des emprunts immobiliers, ceux-ci viennent diminuer son actif net ce qui réduit la base imposable des droits de donation.

Des avantages fiscaux

Il est possible de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition des immeubles mis en location. Par ailleurs, si la SCI est en déficit, celui-ci pourra être répercuté sur le revenu fiscal des associés dans la limite de 10 700 euros chacun par an. Enfin, la revente des parts de SCI après 15 ans est exonérée d’impôt sur les plus-values.

Une gestion facilitée

La transmission du patrimoine peut se faire progressivement, sans impact sur la gestion. En effet, le gestionnaire peut ne détenir qu’un faible pourcentage du capital de la SCI. Celui-ci peut également prendre les décisions de gestion courante en cas de mésentente entre les associés, ce qui est impossible dans le cadre de l’indivision.

SCI : des limites à connaître

Il faut savoir que la création d’une SCI nécessite un formalisme important qui se traduit notamment par la rédaction des statuts. Pour ne pas faire d’erreur, il est conseillé de se tourner vers un notaire ou un avocat qui s’occupera aussi des formalités de publication de la création de la société dans un journal d’annonces légales et de son immatriculation.

L’autre contrainte liée à la constitution d’une SCI concerne l’absence de protection du patrimoine personnel des associés. Ceux-ci sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens propres.

Ainsi, la création d’une SCI n’est intéressante que pour acheter des biens immobiliers à plusieurs ou pour faciliter la transmission du patrimoine à ses enfants.

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